企业以创新模式，积极应对城市更新行动中的痛点难点

　　近日，由上海易居房地产研究院主办，上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会支持，“2024迎新易居论坛暨2023城市更新优秀实战案例发布会”在上海大剧院召开。这次论坛既为新年开局奉上了真知灼见，又为“2023城市更新企业实战案例推介活动”画上了圆满句号。参加论坛的有主办方领导、相关企业领导和房地产行业专家、深耕城市更新领域的企业专家及各方代表等约三百人。

　　一、企业是实施城市更新行动的生力军

　　在实施城市更新行动中，政府是主导，而企业是不可或缺的市场主体，企业在市场资源配置中是推动者、承担者，乃至创新者。在这一过程中，企业与政府及其他社会主体休戚与共，可以说，企业的活跃程度、专业程度以及企业在建设和运营城市更新项目的水平和质量决定了城市更新发展的水平与质量。

　　上海易居房地产研究院副院长崔霁作为圆桌论坛的主持人首先指出：“企业在城市更新中担任策划设计主体、改造建设主体、投融资主体、产业和地产经营主体、技术和产品创新主体、文物保护和文化传承主体、物业管理主体和系统优化主体等八大主体角色，编织着城市更新充满活力的网络”。

　　在我国实施城市更新行动中，企业发挥着不可或缺的重要作用，在实践中推动着我国城市更新的持续发展。同时，在实施城市更新行动中还需要有一批专业造诣的企业家。为此，会议在圆桌论坛环节，邀请了7位实战派的企业专家，共同对企业实施城市更新行动的痛点和创新模式展开热烈讨论。

　　二、企业实施城市更新行动面临诸多痛点难点

　　在圆桌论坛上，企业专家们直面城市更新实践中的企业痛点、难点，纷纷分享了自己在城市更新行动中的经验与观察。他们的发言中，透露出对企业如何更好地参与城市更新的关切与思考。

　　1.更新项目尚无标准化路径，企业要把不确定性转化为确定性

　　“企业在城市更新项目中，最大的痛点在于非标准化的特点非常明显，政策多为一事一议。”上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍如此表示，引发了在场嘉宾的共鸣。他指出，城市更新项目整个实施流程不像纯商业地产或销售型地产，政府已经把包括从收储到开发的每一个环节都规定地比较清楚，虽然已经出台了完整的城市更新条例，但是城市更新其规划调整、补地价方式、转型路径（补地价还是收储再来）等在实际操作中“一事一议”特征非常明显，这就导致项目受规划政策的不确定影响，成本难以准确测算，因此相关投资资金也就难以被导入进来，这是中国上百个城市进入城市更新阶段后，急需解决的问题。

　　招商蛇口（001979）华东研究院院长陈杲也提出了这一点，他认为企业在实施城市更新项目时存在的设计难（文保要求高）、建设难（地铁下穿等技术难点）、销售难（双限价）等问题。一是规划上存在的业态要求、容积率要求，带来的政府要求与终端客户要求难以平衡，导致上位规划调整周期长、成本不确定等，这些导致经济账非常不好算。二是招商蛇口做的上海市中心城市更新项目与常规的房地产项目有很大的区别，项目普遍地段具有稀缺性，旧改拆迁工作周期长，可控力不强，导致前期策划时项目不确定性非常大，而作为强调确定性的央企，难点就在于如何把不确定性转变为确定性。

　　2.企业对城市更新思维的认知转变是关键，实现政府、产业和社区的联动发展是难点

　　上海建工（600170）房产有限公司总建筑师易恒分享了上海建工在上海市中心风貌保护区城市更新项目中的体会，当时在参与风貌保护类城市更新项目时没有成熟的拆迁原则，面临主观因素大于客观因素的状况，如何一步步确定风貌分级保护的原则，确立控规调整的标准和尺度。此外，转变企业对城市更新思维的认知和模式的认知，也是一个痛点，即现阶段的城市更新一定要告别大尺度“手术式”的城市更新，转变成“新陈代谢式”的再生，这也就需要企业从组织架构到人员技术储备，都需要做出相应调整。

　　上海东方明珠房地产有限公司副总经理谢艺伟认为，城市更新的非标准化就要求我们具体问题具体分析。其难点就在于如何确保将资源禀赋各不相同的项目与政府、产业和社区进行联动发展，将城市更新融入政府和产业的宏大叙事中去，以及如何在细微之处见功底。

　　3.央国企盘活存量土地，商办占比大、自持高、产业导入是难点

　　中远海运资产经营管理有限公司副总经理戴达在交流时表示，房地产非主业的央企做城市更新项目时痛点更大，存在两个显著的痛点难点。一是房地产非主业的央企项目通常自持比例要求高，难以通过快速变现的产品调节盈利，产业导入是难点；二是双限价等房地产政策，忽略了企业的较多隐性成本，包括时间、资金成本，实际上企业在平衡经济利益与社会责任方面非常难。

　　4.城市更新退出路径不清晰，全产业链资源整合较难

　　光大安石资产管理有限公司总裁周颂明，从项目全生命周期的逻辑提出城市更新实践中的“退出”阶段面临的痛点及原因。他提出，很多城市更新项目存在资产年限、资本市场信心、资产运作能力、报批不确定性等痛点，这些都导致资金成本高、前期预判难、商业逻辑不顺，最终退出难。另外，城市更新行动的一个难点就是，投资、建设、住宅销售、商业运营等团队间相互了解有限，能够透彻理解各环节业务的团队及管理人员不多，真正打通“投融建管退”全生命周期逻辑的项目也不多。

　　5.城市更新项目运营难度大，后期运营如何联动前端是难点

　　上海万街商业管理有限公司总经理李明峰从商业运营的视角对项目前端与后端的系统联动提出了体会。他认为城市更新项目非常复杂，它对前端（规划设计定位）和后端（商业运营）统筹策划能力的要求非常高，而真正能做到前端和后端系统联动的项目很少，这种统筹策划的能力是参与主体普遍缺乏的一个能力，也是一个典型的痛点和难点。有些城市更新项目前期设计得非常漂亮，但是实际交付到后期运营时运营难度非常大；有些城市更新项目商业运营看起来特别热闹，但实际上投资方算账时发现投资收益难以平衡。

　　三、以模式创新，共探企业破局之道

　　各位专家继而就如何进行创新模式、考虑创新路径、建议出台的政策等具体问题进行了深入的交流。针对非标准化这一痛点，庄巍提出了两点建议：一是建议出台一个规划方面的负面清单，城市规划师、城市更新项目团队可以在负面清单的限制范围内发挥智慧和能动性。二是借鉴法律思维上案例法逻辑，对于补地价等实操问题，由政府列出实操案例具体做法，进行公布以指导企业实践。

　　对于如何将不确定性转化为确定性，陈杲提出，一方面企业要总结以往的项目经验，提升城市更新工作能力，比如总结拆迁工作经验，提升风貌保护区旧改项目的周转效率；另一方面，企业在城市更新行动中加强“退出”领域的工作能力，在前端投资阶段即注重搭配产业、商业运营的诉求。这样才能确保央企做确定的事。

　　易恒指出，既要尽早确定规划实施方案，这是科学判断项目周期长短期投资收益的前提，又要发挥好各专业团队能力的互动交圈，这样促使客观因素大于主观因素。

　　对于如何优化前端和后端统筹联动，理顺全周期逻辑，周颂明提出，企业要打通投资、开发和经营三个阶段之间的指导关系和决策顺序，即以经营来指导设计定位，以消费需求来决定内容定位和竞争优势。

　　李明峰提出，建议进一步深化场景更新为内容更新，注重IP打造，另外，在商业运营阶段，将传统的招商逻辑转变为商业选址逻辑，并重度参与到其中。

　　谢艺伟则结合东方明珠的产业优势，这样总结其创新路径，即“从产业入地产，并以地产培育产业”。

　　在政策建议方面，戴达呼吁政府多倾听企业的声音，并表示对城市更新领域资产证券化发展的关注。

　　周颂明也呼吁，市场研究机构要给与专业的信息和预判，指导企业实践，政府要重视城市更新相关领域的市场数据建设，共建健康平衡的市场供需关系。

　　整个圆桌讨论氛围融洽而热烈，每个人都全情投入。他们的观点和建议既有宏观的战略思考，也有微观的操作细节，为在场的每一位参与者提供了宝贵的启示。随着话题的深入，现场不时爆发出热烈的掌声和赞同的笑声。这场讨论不仅为参与者提供了交流与学习的平台，更为企业在实施城市更新行动中指明了方向。